විකුණුම් සැසඳීමේ ප්රවිෂ්ටය දේපල වතු වෘත්තිකයන්ගේ CMA, සංසන්දනාත්මක වෙළඳපල විශ්ලේෂනය සඳහා පදනම වේ. එය ප්රදේශයේ පවතින සංසන්දනාත්මක දේවල මෑත අලෙවියෙන් පදනම්ව දේපලෙහි වත්මන් වෙළඳපල වටිනාකම තීරණය කිරීම සඳහා භාවිතා කරන ක්රියාවලියකි.
ගණනය කිරීම් වල ප්රතිඵල ගණනය කරනු ලබන්නේ නිවෙස්වල විකුණුම්කරුවන්ගේ ලැයිස්තුගත කිරීම සඳහා ඔවුන්ගේ දේපල ලැයිස්තුගත කිරීම සඳහා මිල තීරණය කිරීම සඳහා සේවාලාභියෙකුගේ ලැයිස්තු ගත කිරීමයි.
නිශ්චල දේපල සාධාරණ වෙළඳපොළ ක්රියාකාරිත්වයකින් යුක්ත වන අතර නිවාස මිල ගණන් සාධාරණ ලෙස තීරණය කිරීමට පාරිභෝගිකයින්ට CMA ක්රියාවලියක් භාවිතා කරයි. නියෝජිතයෙක් නම්, ඔවුන් දෙදෙනා විසින් දෙදෙනෙකු විසින් සිදු කරනු ලබනවා නම්, මෑතකදී විකුණන ලද දේපළ සහ දැනට ලැයිස්තුගත කර ඇති දේපල භාවිතා කරන අතර ඒවායේ ලැයිස්තු මිල භාවිතා කරති. වෙළඳාම නිරන්තරයෙන් වෙනස් වන නිසා, තරඟකරුවන්ගේ වර්තමාන ලැයිස්තුගත සංසන්දනාත්මක ගුණාංග දැකීමට ඔවුන් අපේක්ෂා කරයි. වත්මන් බඩුතොග හා ඉල්ලුම මත පදනම්ව, විකුණුම් ලක්ෂණ CMA හි නිශ්චය කර ඇති ලැයිස්තුගත මිල අඩු කිරීමට හෝ ඉහළ නැංවීම සඳහා හේතුවක් විය හැකිය.
CMA ක්රියාවලිය
CMA එකක් කිරීමේ ව්යුහාත්මක ක්රියාවලියක් ඇති අතර, වැදගත් මූලික අවශ්යතා තිබේ :
- තෝරාගත් සංසන්දනාත්මක ගුණාංගයන් හැකි තරම් විෂය දේපල වලට සමාන විය යුතුය.
- නිදන කාමර සංඛ්යාව
- නාන කාමර සංඛ්යාව
- වර්ග අඩිය ප්රමාණය
- විශාල ප්රමාණයකි
- සංසන්දනාත්මක ගුණාංගය හැකි තරම් ආසන්න විය යුතුය, එකම අසල්වැසි හෝ උපපෘතිය හොඳම වේ.
- ඔවුන්ගේ විකිණුම් දිනය හැකි තරම් මෑත වේ. අතීතයේ දී විකුණූ දිනයන් (විකුණුම්) විකුණනු ලැබූ දිනයන් ඉතා අතීශයින් නම්, වර්තමාන වෙළඳපොළ සඳහා නිවැරදිව නිවැරදි කිරීම සඳහා ඒවා දැනටමත් පරණයි. කොම්පෝස්ට් සඳහා ප්රමාණවත් තරම් නොගැලපෙන නම්, දුර ප්රමාණයෙන් දුරින් ගමන් කිරීම අවශ්ය වේ.
ඒ නිසා, ඒ සමඟම, සරල CMA පිළිබඳ සමාලෝචන උදාහරණයක් බලමු.
- අපගේ මෝටර් රථය ගරාජ් දෙකක් සහිතව වර්ග අඩි 1900 ක් වන අපගේ බිස්නස් දේපළ, 3 BR, 2 බීඒ ජී.
- නිවසේ සිටම අන් සියල්ලන්ට සමාන ප්රමාණයේ සමාන ඒකකයක් ඇත.
- එකම සමස්ථ භුමි ප්රදේශයක සංසන්දනාත්මක නිවාස තුනක් සොයාගෙන ඇත.
- එකම නිදන කාමර, නානකාමර සහ ගරාජ් සහිත නිවාස දෙකක ඉතා සමීප විය.
- එක් නිවසක අමතර නිදන කාමරයක් හා අර්ධ නාන. එම නිවසෙහි විකුණූ මිල අඩුවීම, නිදන කාමර හා අර්ධ නාන බිමක නව ඉදිකිරීමේ වටිනාකම අඩු වී ඇත.
- නිවෙස්වල රූපරාමු ආසන්නව වුවත්, නිශ්චිතවම නැත. ඒ අනුව වර්ග අඩි තුනකට විකුණූ මිළ ගණන් තුනෙන් එකක මිල ගණන් වලට සාපේක්ෂව ඔවුන්ගේ වර්ග අඩි ප්රමාණයෙන් බෙදනු ලැබිණි.
- වත්මන් වෙළඳපොළ තුළ එහි ආසන්න අගයන් තීරණය කිරීම සඳහා විෂය දේපලෙහි වර්ග අඩි 1,900 කින් එම සංඛ්යාව වැඩි විය.
දැන්, විකිණුම්කරු සහ දේපල වානිජ වෘත්තිකයින් සඳහා මෙය සාමාන්යයෙන් ඔවුන් යනවා. කෙසේ වෙතත්, මම මිලදී ගන්නෙකු සඳහා මම කරනු ඇති පරිදි වර්තමාන තරගය දකිනු පිණිස වෙනත් වෙළඳපල විශ්ලේෂණයක් යෝජනා කරනවා. තවත් සීඑම්ඒ වෙනත් ආකාරයකින් සිදු කරයි. කෙසේවෙතත්, දැන් අපට විකිණීමට ඇති කොටස් තුනක් සහ ඔවුන්ගේ ලැයිස්තුගත මිල ගණන් භාවිතා කරති.
මෙම උදාහරණයේ වෙළඳාම ඉතා කාර්යබහුලයි. පසුගිය සති කිහිපය තුළ නව ලැයිස්තුගත කිරීම්වලට වඩා වැඩි අලෙවියක් තිබේ. නිවාස සඳහා වර්තමාන ඉන්වෙන්ටරි අඩු වන අතර, අපේ සමාගම් තුනේ ලැයිස්තුගත මිල ගණන් සාමාන්යයෙන් CMA සිට ලැයිස්තුගත මිල ගණන් තක්සේරු කළ හැකිය. තරඟකාරී නිවෙස්වල මිල ගණන් විකුණුම් වාසියක් සඳහා අපි වෙළඳපොළට යනවා.
එබැවින්, මෙම ක්රියාදාමයන් හා වෙනස කුමක්ද? තක්සේරුකරු විසින් comps භාවිතා කරයි, සමහර විට එකම සංයුක්ත. කෙසේ වෙතත්, තක්සේරුකරු සාමාන්යයෙන් ණය දෙන්නා වෙනුවෙන් වැඩ කරයි. එබැවින් ඔවුන්ගේ රැකියාව වෙනස් ය. නිශ්චල දේපල වෘත්තිකයාට ඔවුන්ගේ විකිණුම්කරු සඳහා ඉහළ මිලක් ලබා ගැනීමට අවශ්ය වේ. තක්සේරුකරුට ණය දෙන්නෙකුගේ ආයෝජන ආවරණය වන වටිනාකමක් අවශ්ය නමුත් එය පුම්බනු නොලැබේ.