වාණිජ ණය දෙන්නන් ඔවුන්ගේ ප්රතිරක්ෂණ කටයුතු වලදී පරෙස්සම් විය. ගැනුම්කරුවන්ගේ පුද්ගලික ණය ඉතිහාසය වාණිජ ණය ලබා ගැනීමේදී කලාතුරකින් වැදගත් වන බැවින් ණය ගැනීමේ තීරණ ගැනීමට වෙනත් නිර්ණායකයක් භාවිතා කරයි. ආදායම් උත්පාදනය කිරීම සඳහා වාණිජමය දේපලක් මිලදී ගෙන ඇත. එබැවින් ජනප්රිය වූ නිර්ණායකයක් වන්නේ, උකස් ණය ප්රමාණවත් ලෙස ගෙවීමට සහ ණය ගැතියන් සඳහා ලාභයක් ලබා ගැනීම සඳහා ප්රමාණවත්දැයි බැලීමට ආදායම දෙස බැලීමයි.
ණය දෙන්නා නිවාසයක් හෝ බහුමාධ්ය දේපලක් දෙස බලන විට, උකසක් ලබා දෙනු ඇත්ද, කොපමණ ප්රමාණයක්, DSCR, හෝ ණය සේවා ආවරණය අනුපාතය භාවිතා කර තීරණය කළ හැකිය. එය සරල ගණනය කිරීමකි, නමුත් ඉතා වැදගත්. ණය දෙන්නෙකු තනි පුද්ගල ණය ලකුණු හෝ ඉතිහාසයේ ඉතිහාසය ගැන සැලකිලිමත් නොවේ. ආයෝජන අරමුණු වන්නේ ROI, ආයෝජන මත ප්රතිලාභ, සහ මුදල් ප්රවාහය, එම නිසා මුදල් ප්රවාහය මූලික වශයෙන් සලකා බැලීමයි.
ඇත්ත වශයෙන්ම ආයෝජකයින් විසින් නිවාස ව්යාපෘතිය සඳහා මුදල් ප්රවාහ ගණනයන් නිවැරදිව කිරීම සහතික කර ගැනීම සඳහා ණය දෙන්නන් අගය කළ යුතුය. ආදායම සහ වියදම් පෙන්වන මූල්යමය තොරතුරු බැලීමට ඔවුන් කැමති වනු ඇත. එවිට එම සංඛ්යාවන් අනාගතයේ දී ඉදිරියට ගෙන යනු ඇත, නැතහොත් වඩාත් හොඳ හෝ නරක අතට හැරෙනු ඇත. මුදල් ප්රවාහය ප්රමාණවත් ලෙස ණය සේවා සැපයීම ප්රමාණවත් වන බව පෙන්නුම් කරන විට ආයෝජකයාගේ ආයෝජන තෝරාගැනීම සහ තක්සේරු කුසලතා වලංගු වේ.
DSCR ව්යාපෘතියක් සහ උකස් ණය මුදලක් ගණනය කිරීම සඳහා බොහෝ ස්ථාන පවතින අතර, මිලදී ගැනීම ගැන සලකා බලමින් සිටින ව්යාපෘතියකට ඔවුන් කොපමණ ප්රමාණයක් ණය ලබා ගත හැකිද යන්න ගැන ගනුදෙනුකරුට දැන ගැනීමට ඇති ඉඩකඩ වැඩිය. ආයෝජකයෝ තමන්ම ගණනය කිරීම් සිදු කරන අතර ඔවුන්ගේ තෝරාගත් ණය දෙන්නන් සමඟ ඔවුන් පැමිණි සංඛ්යා සත්යාපනය කිරීම සඳහා යොමු කරති.
ආයෝජකයින් සහ ණය දෙන්නන් මේ සම්බන්ධයෙන් පොදු ඉලක්කයක් ඇත. මෙම නඩත්තුව ප්රමාණවත් ලාභයක් සහිතව නඩත්තු කිරීම සඳහා ව්යාපෘතියේ ලාභය ප්රමාණවත්ද?
අපි මෙම දිශාව දිශා දෙස බලමු, වත්මන් DSCR ලබා ගැනීම සහ ණය ලබා දීම සඳහා අවශ්ය DSCR සහිත දේපලක් ඇගයීම. මෙම ගණනය කිරීම සාමාන්යයෙන් ණය ලබා දෙන අවම වශයෙන් පිළිගතහැකි DSCR 1.20 භාවිතා කරමින් මෙම ගණනය කිරීම වැරදියි. එවිට අපි DSCR ලබා ගැනීම සඳහා වෙනත් දිශාවක් අපට කරන්නෙමු.
අපහසුතාව: සාමාන්ය
අවශ්ය කාලය: විනාඩි 20 යි
මෙන්න මෙහෙමයි:
- පුරප්පාඩු සහ ණය පාඩු අඩු කිරීමෙන් පසු මුදල් ප්රවාහය හෝ දළ මෙහෙයුම් ආදායම නිර්ණය කිරීම .
කුලියට දීම $ 187,000 / year - 9% පුරප්පාඩු සහ ණය අලාභය ($ 16,830) = $ 170,170
- ඉන්පසු බදු සහ රක්ෂණ ඇතුලත්ව මෙහෙයුම් සහ කළමනාකරණය සඳහා අනෙකුත් වියදම් අඩු කිරීමෙන් හෝ ශුද්ධ මෙහෙයුම් ආදායමක් ලබා ගන්න.
දළ මෙහෙයුම් ආදායම - සියළුම වියදම් = NOI හෝ ශුද්ධ මෙහෙයුම් ආදායම
$ 170,170 - 72,470 (වියදම්) = $ 97,700 NOI
ඩොලර් 97,700 / 12 මාස = $ 8142 / මාස NOI
- ණය දෙන්නා අවම වශයෙන් පිළිගත හැකි DSCR භාවිතා කරන්නේ නම්, එම ඩොලර් 8142 / මාසික මාසික උකස් ගෙවීම 1.2 ගුණයක් විය යුතුය. උපරිම ගෙවීම සඳහා ලබා ගැනීම සඳහා, $ 8142 භේදය බෙදා වෙන් කිරීම අවශ්ය වේ.
$ 8142 මාසික ශුද්ධ ආදායම / 1.20 අවම DSCR = ඩොලර් 6785 / මාස උපරිම උකස් ගෙවීම්.
- දැන් වත්මන් අනුපාතයන් යටතේ කොපමණ ණය ලබා ගත යුතුද යන්න තීරණය කිරීම පමණි. මෙම ගැනුම්කරුට වසර 30 ක ණය පොලී අනුපාතයක් මත 6.875% ක පොලී අනුපාතයක් අපේක්ෂා කළ හැකි නම්, එම ණයකර සහ පොලී අනුපාතිකය නිසා ප්රධාන සහ පොලී ගෙවීම් සිදු වනු ඇති බැවින්, ණය දෙන්නා ණය මුදල ඩොලර් 1,032,836 ක් ණයට ගැනීමට කැමැත්තෙන් සිටින බව උකස් කැල්කියුලර් $ 6785 / මාසය සහ අවම වශයෙන් 1.20 DSCR.
බොහෝ උකස් කැල්කියුලේටරය ණය මුදල ගණනය කිරීම සඳහා ගෙවීම, පොලී අනුපාතය සහ කාලය ඇතුල් කිරීමට ඉඩ සලසයි.
- අප ආරම්භ කළ විට, අපි ප්රකාශිත DSCR භාවිතා කරමින් අපි උකස් ණය මුදලක් වෙතට පිටුපාමින් සිටිමු. අපි මිලදී ගැනීම සඳහා ඇගයීමට ලක් කරන දේපලකට උකස් කිරීම සඳහා කොපමණ ණය ලබාගත හැකිදැයි ගණනය කිරීමට අවශ්ය ගැනුම්කරුවන් වේ. නමුත්, අපි දැන් ව්යාපෘතියේ වියදම් හා උකස් ගෙවීම් අපි දන්නවා DSCR ගණනය කරන්න.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 වාර්ෂික උකස් ගෙවීම් = 1.30 DSCR
1.3 වඩා හොඳයි, මෙය පිළිගතහැකි DSCR සඳහා 1.2 වඩා හොඳයි. කෙසේ වෙතත්, මෙහෙයුම් ව්යාපෘතියක් මත නව ණයක් ලබා ගන්නේ නම් , මුලින් අපි මුලින්ම අපි උකස් ණය මුදලක් ලබා ගත හැකි ආකාරය බැලීමට වර්තමාන NOI භාවිතා කරනු ඇත.
සංඛ්යා කටයුතු වැඩ කරන විට ආයෝජකයින්ට සහ ණය දෙන්නන්ට ව්යාපෘති මූල්යනය හා අනාගත ලාභය ගැන හොඳ හැඟීමක් ඇති වේ.
ඔබට අවශ්ය කුමක්ද?
- දේපල සඳහා ආදායම් සහ වියදම් විස්තර.
- උකස් කැල්ක්යුලේටරය.