ප්රාග්ධනීකරණ අනුපාතය හෝ Cap Cap අනුපාතය යනු දේපළ වෙළඳාම්, වාණිජමය සහ බහු-පවුල් ගුණයන් අගය කිරීම සඳහා ගණනය කිරීමේ උපකරණයකි. වර්තමාන වෙළඳපල වටිනාකම හෝ මිල මිලදී ගැනීම මගින් දේපලෙහි ශුද්ධ මෙහෙයුම් ආදායම්, NOI වේ.
ඊළඟට, ඔබ ප්රාග්ධනීකරණය අනුපාතය ගණනය කරන්නේ කෙසේදැයි දැනගත යුතුයි.
ඔබේ දේපල ආයෝජක සේවාදායකයින්ට සේවය කිරීම, ආදායම් ලාභී තක්සේරුකරණය සඳහා ඔවුන්ට ආධාර කිරීමට ඔබට අවශ්ය වනු ඇත.
සාමාන්යයෙන් භාවිතා කරන පොදු ක්රමයක් වන්නේ ප්රාග්ධනීකරණ අනුපාතය, හෝ cap rate වේ.
• ප්රාග්ධනකරණ අනුපාතය ගණනය කිරීම
ප්රාග්ධන සහ ශුද්ධ ආදායම භාවිතා කර ආදායම් බදු වටිනාකම ගණනය කිරීම:
ඔබේ ගනුදෙනුකරුට සැලකිල්ලට ගත යුතු ආදායම් වත්කමක් තිබේ නම්, එම අයිතමය ජනනය වන සංසන්දනාත්මක ගුණාංගයන් සඳහා වත්මන් පිරිවැය අනුපාතය භාවිතා කිරීමෙන් ඉල්ලා සිටින මිල සාධාරණීකරණය කර තිබේ දැයි බැලීමට ඔබට සහාය විය හැකිය. මෙහි දැක්වෙන්නේ අග්රස්ථ අනුපාතය සහ ආදායම් උපයෝගී කර ගනිමින් වටිනාකම ගණනය කිරීමයි.
ඉල්ලුම් කරන මිල සාධාරණීකරණය කරන්න:
ඔබේ සේවාලාභියා දේපල ඉල්ලුමේ මිල සහ සමාන සමාන ගුණාංග සඳහා වත්මන් ප්රාග්ධන අනුපාතිකය දන්නවා නම්, ඔබ ඉල්ලා සිටින මිල සාධාරණීකරණය කිරීම සඳහා අවශ්ය ශුද්ධ කුලී ආදායම් ගණනය කළ හැකිය. ඔබ ආදායම් ඉල්ලීම සාධාරණීකරණය කිරීම සඳහා ආදායමක් තීරණය කිරීමට අවශ්ය නම්, මෙහි ගණනය කිරීමේ ක්රමයකි .
ඔබේ ආයෝජකයින්ට නිසි ලෙස සේවය කිරීමට ප්රාග්ධනීකරණ අනුපාතය සමඟ ගනන් බැලීම් දැනගන්න.
දේපල වස්තු ආයෝජනයෙන් ඔබේ ගනුදෙනුකරුවන්ට වැඩි වටිනාකමක් ඇති නිශ්පාදන දේපල මිලදී ගැනීමෙන් වැඩි ප්රමානයකට වඩා වැඩි අවදානමක් ඇත.
දේපල වෙලෙන්දන් හෝ තැරැව්කරුවකු ලෙස ඔබේ වටිනාකමෙන් කොටසක් වන්නේ දේපළේ සැබෑ වටිනාකම තීරණය කිරීම සඳහා ඔවුන්ට සහාය වීමයි.
ප්රාග්ධනීකරණ අනුපාතය භාවිතා කිරීම විවිධ තක්සේරු මෙවලම්වලින් එකක් වන අතර, ඔබ විසින් Cap අඩවියේ මෙවලම්වල ඇති මෙම පැතිකඩෙහි ඒවා භාවිතා කිරීමට ඔබට ඉගෙන ගනු ඇත.
වාණිජමය හා නේවාසික දේපල තක්සේරුකරණය සඳහා භාවිතා කරන වෙනත් ගණනය කිරීම් ක්රම මොනවාද?
- NOI, ශුද්ධ මෙහෙයුම් ආදායම : ආයෝජන ගනුදෙනුකරුවන් සඳහා නිශ්චල දේපලක් වෘත්තිකයෙකු ලෙස, ආදායම් ආදායම්වල තක්සේරු කිරීමේ සියලු ක්රමෝපායන් පිළිබඳව ඔබ ඉතා හොඳින් දැන සිටිය යුතුය. මේවායින් එක් එකක් වන්නේ ශූද්ධ මෙහෙයුම් ආදායම ගණනය කිරීමෙනි. එය දේපල වටිනාකමක් තීරණය කිරීම සඳහා අතිරේක මුදලකින් භාවිතා වේ.
- ශුද්ධ කුලී අස්වැන්න : සාර්ථක ලෙස කුලියට දෙන දේපල ආයෝජන උපාය මාර්ගයේ ආරම්භය අනාගත දේපල සඳහා කුලී අස්වැන්න පිළිබඳ නිවැරදි තක්සේරුවක් වේ. මෙහිදී අපට ගෙවිය යුතු උකස් ගෙවීම් නොව, දේපල වියදම් සැලකිල්ලට ගනී.
- Gross Rent Multiplier : නිශ්චල දේපල ආයෝජකයන් සමඟ වැඩ කරන නිශ්චල දේපලක් ලෙස ඔබ අවසානයේ මිලට ගත් සෑම දේපලකටම වෙළඳපල වටිනාකම් විශ්ලේෂණ ගණනය කිරීම් සිදු කරනු ඇත. Gross Rental Multiplier (GRM) ගණනය කිරීම පහසුය, නමුත් වටිනාකමක් තහවුරු කිරීම සඳහා ඉතා නිශ්චිත මෙවලමක් නොවේ.
- කුලී බදු දේපොළ මුදල් ප්රවාහය : ඔබ මෙම ලිපිය වෙත සෙවූවා නම්, එය අපේ කුලී දේපල ආයෝජන විශ්ලේෂණයට අයත් වේ. නියැදි දේපලක් පිළිබඳ සවිස්තරාත්මක විශ්ලේෂණයක් ඔස්සේ ගමන් කිරීම ආරම්භ කරන්න.
- දළ අක්රිය ආදායම : දේපල සම්පූර්ණයෙන්ම වාඩිවුවහොත්, සියලු කුලී එකතු කරනු ලැබුවහොත් අපට ආදායමක් ලැබෙන්නේ කුමන ආකාරයෙන්දැයි දැන ගැනීමට අපට අවශ්යය. මුළු ඒකකයකට වාර්ෂිකව කුලී ගනනක් අපි ගනිමු.
- දළ මෙහෙයුම් ආදායම GOI : දේපල ආයෝජක දේපලවල දළ අත්තිකාරම් ආදායම අපි දැන ගත්තද , නොගෙවීම් හෝ පුරප්පාඩු නිසා ඇස්තෙම්න්තුගත වාර්ෂික පාඩු අඩු කිරීම මගින් දළ මෙහෙයුම් මෙහෙයුම් ආදායම අපි ළඟා කර ගනිමු.
- කුලී පදනම මත විනිමය අනුපාතය : කුලී ආ දේපළ ආයෝජන ප්රතිලාභ පිළිබඳ අපගේ ශ්රේණිය අපගේ අප ආයෝජනය ලෙස අපි උදාහරණයක් ලෙස සිව්වතාවක් භාවිතා කරමු. මෙහිදී ඔබට මිලදී ගැනීමේ විස්තර මෙහි ලබාගත හැකිය. කෙසේවෙතත්, එය පූර්ව කාලීනව සියළුම ඒකක කුලියට ගැනීම සඳහා සිව්මල්ස් එකක් මිලදී ගැනීම සඳහා ඩොලර් 325,000 ක් මිලදී ගත් බව මතක තබා ගන්න.
- කල්බදු දේපල සඳහා බ්රේසින් අනුපාතය : ණය දෙන්නන් විසින් දේපල ආයෝජක දේපළ සඳහා මුදල් ලබා දීම සලකා බැලීමේ දී ඔවුන්ගේ විශ්ලේෂණ ක්රම වලින් එකක් ලෙස බිඳී යාමේ අනුපාතය භාවිතා කරයි. විරාම අනුපාතය අතිශයින් ඉහළ අගයක් පෙන්නුම් කරයි.
දේපල ආයෝජනයේ සුන්දරත්වය යනු ඔබේ ආයෝජන ඇගයීමට මෙම විශ්වසනීය ගණනය කිරීමේ මෙවලම් තිබේ.
ඔබ එක් වරක් අවස්ථාවක් බලා සිටින බව පවසන ලෙස ඔවුන් එකට එකතු වී නම්, එය ඉවතට පෙර වාසිය ගැනීමට ඔබට අවශ්ය විය හැකිය.